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【2021】リート(REIT)をおすすめしない5つの理由とコロナ禍でもおすすめの投資先

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「リートがおすすめなのか?おすすめじゃないのか?わからない!」
「リートのどこがおすすめしないの?」
「リートに変わる投資先が知りたい!」

はじめに申し上げると、反リート(REIT)なわけではありません。

何も考えずに、インフルエンサーが「リート(REIT)がおすすめ!」「リート(REIT)は今が買い!」という言葉に乗せられて購入してしまう方。

意外といるのが、なんとなく良さそうだからという理由で購入する方。

そんな方々に向けて、本当にリート(REIT)でいいのか?リート(REIT)以外の選択肢はないのか?という問題提起をしたいと思い、記事にしました。

様々な考慮をした上でリート(REIT)の購入を決意されたのであれば、全く問題ありません。

 

まずはそもそもリート(REIT)とは?について紹介していきます。

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リート(REIT)とは?


そもそもリート(REIT)とはなにか説明できますでしょうか?

リート(REIT)はリート(REIT)として認識していて、それ以上に理解をしていない方も多くいるのではないでしょうか。

 

リート(REIT)・・Real Estate Investment Trustの略。
Real Estateが「不動産」。
Investment Trustが「投資信託」。
日本語に訳すと『不動産投資信託』となります。

 

投資信託についても確認しておきましょう。

投資信託・・・投資家から集めた資金を、運用の専門家であるファンドマネージャーが株式や債権などに分散投資をして、運用によって得られた利益を投資家に分配する仕組みの金融商品。

 

つまり不動産投資信託は、『投資家から集めた資金を、運用の専門家であるファンドマネージャーが不動産に分散投資をして、運用によって得られた利益を投資家に分配する仕組みの金融商品。』ということです。

 

リート(REIT)の種類には、以下のようなものがあります。

  • 物流主体型REIT
  • 住居主体型REIT
  • ヘルスケア施設主体型REIT
  • 事務所主体型REIT
  • 商業施設主体型REIT
  • ホテル主体型REIT

不動産と言っても様々な対象に投資している金融商品となります。

 

投資信託は多くの投資家にも支持されており、国が推奨する「つみたてNISA」にも採用されています。

ただリート(REIT)は「つみたてNISA」に採用されていません。

それでは、以下について紹介していきます。

  • リート(REIT)をおすすめする人の言い分
  • リート(REIT)をおすすめしない理由【5選】
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リート(REIT)をおすすめする人の言い分


リート(REIT)をおすすめしている人が、どのような点をおすすめしているのかを一覧でまとめてみます。

<おすすめポイント> リートならでは 代替可能
不動産に少額から投資できる
分配金利回りが高めである ×
株式や債券と相関しにくく、分散投資できる ×
インフレ対策になる ×
NISAが使える ×
価格変動が少なく、ポートフォリオの資産価値が安定する。 ×
容易に売却が可能 ×
海外不動産にも容易に投資できる
長期間の保有でリスクを低減できる ×

これらのおすすめポイントは、リート(REIT)の特徴としては間違っていないと思います。

ただ、リート(REIT)でなければいけないのでしょうか?

リート(REIT)を購入する目的の多くが、お金を殖やすためでしょう。

(ここでは”金融商品で”お金を殖やす、という前提で話します。でないと、副業などが顔を出してくるので。)

目的を見失わなければ、リート(REIT)でなければいけない理由はありません。

不動産に少額で投資する方法は他にもありますし、リート(REIT)より利回りが高い金融商品もあります。

株式や債券そしてリート(REIT)以外にも投資先はありますし、インフレ対策になる資産は他にもあります。そしてデフレ真っただ中の日本国内にいる以上、インフレ対策でリート(REIT)を購入するというのは論理が破綻しています。

確かに通常のNISAであればリート(REIT)を購入することができますが、もちろんリート(REIT)以外にも豊富な選択肢がありますし、資産価値の安定を求めるのにリート(REIT)以上に向く投資先があります。だいたい値動きが少ないことをメリットとして語ること自体がおかしいです。

容易に売却ができる金融商品は山程ありますし、確かに海外不動産に容易に投資できることへのメリットはあれど、海外不動産に投資をしなければならないかというとそんなことはありません。

長期間保有することによるメリットとして、年利5%で10年間運用すると、利益が50%になるから、価値が半分になっても大丈夫!と書かれていましたが、例え話にしても暴論が過ぎると思います。

リート(REIT)は分散が効いているとはいえ長期保有におけるデメリットもあります。

これらの理由からも必ずしもリート(REIT)を選ばなければいけない理由にはなりません。

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リート(REIT)をおすすめしない理由【5選】


では、逆にリート(REIT)をあえておすすめはしない理由とは何でしょうか。

5つまとめて紹介していきます。

  • 長期投資を前提としている割に、新型コロナウィルスなど社会情勢に左右されるためマイナスリスクが大きい
  • 持ち続ければ持ち続けるほど手数料がかさんでいく
  • 分配金は約束されたものではなく、予想利回りを下回ることも十分ある
  • 投資商品・投資先が多くどれを選択するのが最適解かがわからない
  • 値上がりが期待できないため、売り抜けができない

おすすめしない理由①長期投資を前提としている割に、新型コロナウィルスなど社会情勢に左右されるためマイナスリスクが大きい

リート(REIT)の投資先は前述の通り、以下のような不動産となります。

  • 物流主体型REIT
  • 住居主体型REIT
  • ヘルスケア施設主体型REIT
  • 事務所主体型REIT
  • 商業施設主体型REIT
  • ホテル主体型REIT

長期的に保有していれば確実に儲かる!という金融商品はないものの、S&P500のような米国株の指数は長期的に見ても上昇が見込まれています。

実際に新型コロナウィルスなどの誰もが想像していなかった事象に対しても、企業が即座に対応して、むしろコロナ前よりも株価を上げています。

一方でリート(REIT)は人の動きに対してモロに影響を受けます。

新型コロナウィルスによりオフィスが不要・縮小されていたり、都市部から郊外へ住居を移す動きもあります。

また旅行ができなくなったことから空室が目立つホテルもあります。

 

また日本のJ-REITについては、地震大国であることの懸念を払拭できません。

近年も地震が続いており、いつ首都圏直下地震が起きるかわかりません。

海外の不動産についても同様に自然災害の影響、そして戦争・紛争などにより倒壊・爆破されるなどもあらかじめ考慮しておく必要があります。

 

当然首都圏直下地震や戦争・紛争が本当に起きたとき、リート(REIT)以外の金融商品にも影響は及ぶでしょう。

ただリート(REIT)は不動産そのものが投資対象となっているため、それが復旧される、あるいは復旧の目処が立つまでは損失が拡大する可能性があります。

 

長期投資を前提に、分配金を定期的に得ることが大きな目的となるリート(REIT)において、このような社会情勢におけるマイナスリスクというものが非常に大きくなります。

おすすめしない理由②持ち続ければ持ち続けるほど割高な手数料がかさんでいく

リート(REIT)も投資信託なので管理費用として信託報酬などがかかってきます。

もちろん株式をメインとした投資信託においても管理費用がかかります。

ただし、リート(REIT)は管理費用が割高です。

楽天証券で人気の2つのファンドを比較してみます。

ファンド 買付手数料 管理費用
(含む信託報酬)
<株式投資信託>
楽天全米株式インデックスファンド
(通称・楽天VTI)
なし 0.162%
<リート(REIT)>
ダイワ・US-REIT・オープン(毎月決算型)
Aコース(為替ヘッジあり)
なし 1.672%

見事に約10倍の差があります。

超簡易的に説明すると、100万円投資すると、楽天VTIの場合、1,600円程度の手数料が取られるのに対し、16,000円程度の手数料となります。

楽天VTIを1000万円分投資したときと同額の手数料がこのリート(REIT)を100万円分投資したときにかかってきます。

管理費用なので毎年かかる費用です。

パーセントなので投資額が大きければ大きいほど積み上がっていきます。

 

楽天VTIを買うよりも利益が上がると信じる場合、あるいは、楽天VTIなどの指数連動型のインデックスファンドには多額を投資していて手数料の差を理解した上で分散投資をする方以外には積極的におすすめをしたいとは思えません。

 

お金がないと言いながら高い家賃の家に住み続けているようなものです。

おすすめしない理由③分配金は約束されたものではなく、予想利回りを下回ることも十分ある

リート(REIT)に限った話ではないですが、金融商品の予想利回りは下回る可能性があります。

ただリート(REIT)の投資対象は不動産です。

株式の場合、コロナ禍でも多くの企業が新規事業としておうち時間・リモートに関連したサービスを展開していきました。

一方リート(REIT)は不動産をどう売るか・不動産にどう付加価値をつけるか・新たな不動産の売り方はないかなど、取れる対応が制限されてしまいます。

組入されている個別の銘柄が逆境を利用して株価の急上昇などを狙うこともできず、利回りが下回ったら需要のあるであろう銘柄に組み替えていくしかありません。

 

コロナ前後で株式は大きく価格を上げたのに対し、リート(REIT)は株式ほどではありません。

 

利回りが下回るという事象が共通して起こりうるのであれば、有事の際の対応力を考えて投資先を検討してみてはいかがでしょうか。

おすすめしない理由④投資商品・投資先が多くどれを選択するのが最適解かがわからない

ある程度投資信託について情報収集した方にとって、おすすめの株式投資信託は?と聞くと、先に紹介した楽天VTIを始めとするS&P500などの指数連動型のインデックスファンドを挙げるでしょう。

しかしリート(REIT)のおすすめと聞いてもあまり共通のファンドが出てきません。

それもまずは住宅やホテルなどのリート(REIT)を選ぶか、総合型のリート(REIT)を選ぶかで迷い。

そしてその中のどのリート(REIT)を選ぶかでまた迷い。

最適解が見つけづらいです。

さらに組入されている銘柄も、株式のようにGoogle(Alphabet)・Amazonのように誰もが知っている固有名詞はなかなか出てきません。

 

総合型のリート(REIT)の場合、リート(REIT)の中に、住宅やホテル特価のリート(REIT)が入っていて、その個別のリート(REIT)の中にどんな不動産投資信託会社が入っているかがわかります。

「どの不動産投資信託会社が勢いがある」なんてわかりますでしょうか?

もちろん勉強している方にとってはわかるでしょうが、細かく勉強してからリート(REIT)を購入する方というのは実際は少数です。

このようにリート(REIT)は株式以上に投資商品・投資先がわかりづらいです。

わからない中購入するというのは、投機・ギャンブルに近いです。

 

便宜上「最適解」という言葉を使っていますが、金融商品に最適な解は存在しません。

他の金融商品と比較して「ベターな選択肢」という意味合いです。

おすすめしない理由⑤値上がりが期待できないため、売り抜けができない

リート(REIT)への投資は、分配金による利益がメインとなります。

性質上、値上がりは期待できません。

そもそも値上がりするように金融商品を設計するのであれば、分配金は出さずにさらなる不動産投資を進めていきます。

企業の設備投資同様、将来の利益獲得に投資してもらったほうが、長期的に値上がりが期待できます。

 

そもそもの金融商品の設計上、値上がりが期待できない上に、前述のように値下がりのリスク(予想利回りを下回るリスク)があるため、売り抜けができません。

株価が下がっているときに売ってしまうとこれまで得てきた分配金を考慮しても損になる可能性があるからです。

リート(REIT)は原則一度買ったら、持ち続けるしかないのです。

 

持ち続けると前述の長期投資によるリスクが発生するため、負の連鎖となります。

 

このようにリート(REIT)をおすすめしない理由【5選】を紹介してきました。

それではリート(REIT)以外で何に投資をすればよいのでしょうか。

前提としてインデックスファンドへの投資などにより一定額の株式投資はしており、次の投資先を探していることとします。

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少額不動産投資をしたい方は不動産クラウドファンディングがおすすめ


リート(REIT)へ投資をしようとしている方は以下のような考えから、リート(REIT)のことを調べたのではないでしょうか。

  • 不動産投資に興味があるので、まずは少額で投資したい
  • 期待される利回りがわかるから計画が立てやすい
  • 現物の不動産より流動性が高いからいざとなったときに換金できる

実はこれらの特徴は不動産クラウドファンディングにも共通しています。

 

不動産クラウドファンディングとは何か知らない方も多くいると思うので、リート(REIT)と比較しながら紹介していきます。

リート(REIT)と不動産クラウドファンディングを比較

不動産クラウドファンディングとは、不動産クラウドファンディング事業者が投資家から集めた資金をもとに不動産投資を行い、得られた賃貸・売買収益を投資家に還元する金融商品です。

一見リート(REIT)と似ているように思えるでしょう。

2つを比較しながら見ていきましょう。

不動産クラウドファンディング リート(REIT)
投資額 1万円から可能 100円から可能
利回り 3〜20%程度 4〜6%程度
分散性 株式や債券とは連動しない 原則連動しない
流動性 長期を前提としておらず、短期で手放せる
途中売却ができる事業者もあり
容易に売却可能
多様性 国内が多いが、海外不動産への投資も可能
住居やホテル、物流など多様
多様
社会情勢との関係 売却・賃貸が見込める物件を選んでいる 場合によりひどく影響を受ける
手数料 振込手数料のみがほとんど 管理費用がかかる
投資先の種類 50社前後の事業者からそれぞれ短期ファンドが募集される 実態がわかりづらい

投資対象が不動産であり、似通っているところも多いですが、大きな違いとしては、

  • 不動産クラウドファンディングは運用期間が定められているファンドがいくつも募集される
  • 不動産クラウドファンディングは投資対象の不動産情報が開示されているため、実際に見学に行くことも可能
  • 不動産クラウドファンディングは利回りが非常に高い

等が挙げられます。

 

そんな不動産クラウドファンディングの中でも、デメリットとして挙げられるものが以下です。

  • 元本割れの可能性がある
  • 中途解約(換金)・途中キャンセルができない
  • 応募が殺到してクリック合戦となる(早い者勝ちになる)
  • 不動産の評価額に変動が生じうる
  • 現物の不動産投資とは異なりレバレッジがかけられない(ローンが組めない)
  • 短期的に利益を得ることはできない
  • 不動産の空室リスクがある
  • 自然災害による損害
  • 手数料が高い

この中で不動産クラウドファンディングにしか生じないデメリットは以下です。

  • 中途解約(換金)・途中キャンセルができない
  • 応募が殺到してクリック合戦となる(早い者勝ちになる)

つまりこれらが解決されるのであれば不動産クラウドファンディングに軍配が上がる場合が考えられます。

 

実際にこれらのデメリットを見事に解消してくれる不動産クラウドファンディング事業者がいます。

それがLAETOLI株式会社が運営している「COZUCHI(旧WARASHIBE)」というサービスです。

※2021年9月よりサービス名が「COZUCHI」に変更されました。

COZUCHI(旧WARASHIBE)とは?おすすめな理由【3選】

まずはCOZUCHI(旧WARASHIBE)について紹介します。

COZUCHI-HP

COZUCHI(旧WARASHIBE)公式サイト

【公式サイト】https://cozuchi.com/

「想いと豊かさを循環させる、カンタン不動産投資」COZUCHIは、ミドルリターンの不動産投資型のクラウドファンディングサービスです。

COZUCHI(旧WARASHIBE)としては2019年7月からサービスを開始しましたが、COZUCHI(旧WARASHIBE)の前身ともいえる不動産小口化商品の販売・運用を行う「ゆうゆう倶楽部」を2014年から運営していました。

そのため不動産クラウドファンディング(不動産小口化商品)事業歴は、黎明期からであるといえます。

そんな『COZUCHI(旧WARASHIBE)のおすすめな理由【3選】』を紹介します。

  • 他社を圧倒する超高利回り
  • 利回りが高いのに、ファンドは安全性抜群
  • 中途解約(換金)・途中キャンセルができるため流動性も保たれる
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他社を圧倒する超高利回り

募集ファンドは4〜10%前後ですが、20%の予定利回りファンドも募集されています。

20%のファンドは他社でも存在するのですが、COZUCHI(旧WARASHIBE)のすごいところはさらに加えてキャピタルゲインによる利回りの上昇が期待できる点です。

つまり簡易的に計算すると、100万円を投資して、120万円になるのに加えて、キャピタルゲイン分の利益がついてくるのです。

過去に衝撃の年利回り283.5%を叩き出したファンドがありました。

COZUCHI(旧WARASHIBE)の年利回り283.5%ファンド

COZUCHI(旧WARASHIBE)の年利回り283.5%ファンド(公式より引用)

ここ数年の間ソーシャルレンディング・不動産クラウドファンディングを見てきましたが、3桁%のファンドを見たことがありません。

このようにCOZUCHI(旧WARASHIBE)は半端ではない高利回りの事業者です。

 

ただ利回りが高いと安全性が心配です。

COZUCHI(旧WARASHIBE)の安全性について紹介していきます。

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【公式サイト】https://cozuchi.com/

利回りが高いのに、ファンドは安全性抜群

利回りの高さは紹介しましたが、一般に利回りが高い=リスクが高く危険であるというイメージがあります。

COZUCHI(旧WARASHIBE)の安全性はどうでしょうか?

 

めっちゃ安全です。

当然これまで元本割れしたファンドはありません。

さらに損をしたときの事業者側が負担する比率である、劣後出資比率の高さが特徴的です。

COZUCHI(旧WARASHIBE)のこれまでのファンドを調査していると劣後出資比率が50%を超えるファンドも多くあります。

価値が50%ダウンしても投資家はいっさい損をしないということです。衝撃。

不動産クラウドファンディング業界の水準は10〜20%で30%を超えると非常に高いと評価されます。

 

超高利回りでかつ投資家の損失が回避される割合が高いという夢のような不動産クラウドファンディング事業者なのです。

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中途解約(換金)・途中キャンセルができるため流動性も保たれる

超高利回りで安全性も高くても、どうしてもまとまった資金が必要になることはあると思います。

COZUCHI(旧WARASHIBE)は中途解約(換金)・途中キャンセルをすることができるのです。

不動産クラウドファンディングサービスの中で3社ほどしか中途解約(換金)・途中キャンセルをすることができません。

そのため投資家にとって非常にありがたいサービスです。

3,300円(税込)が手数料としてかかります(業界最安)が、緊急で資金を引き出すには重宝することでしょう。

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【公式サイト】https://cozuchi.com/

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『リート(REIT)をおすすめしない5つの理由とコロナ禍でもおすすめの投資先』まとめ

リート(REIT)のおすすめしない理由とおすすめの投資先について紹介しました。

投資は余裕資金で行いましょう。

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