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どうなの?不動産クラウドファンディングのデメリット9個を正直に伝えます。

不動産クラウドファンディングのデメリット おすすめソーシャルレンディング/不動産クラウドファンディング
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「不動産クラウドファンディングが評判いいけどホントに大丈夫?」
「正直なデメリットを知っておきたい・・・」
「デメリットはわかったけど、おすすめの不動産クラウドファンディングはあるの?」

不動産クラウドファンディングが話題に上がることが増えました。

存在をはじめて知って、気になっている人も多いと思います。

ブログやSNSで強くおすすめされているけど、本当に大丈夫か不安。

大事なお金だから、安心して、納得して投資したいですよね?

4年以上不動産クラウドファンディングを追ってきた筆者がデメリットを出し尽くしました。

最低限、本記事に紹介するデメリットを理解した上で投資先を探してみてください!

 

それではそもそも不動産クラウドファンディングとは?から紹介していきます!

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  1. 不動産クラウドファンディングとは?他のクラウドファンディング投資の違い
    1. 不動産クラウドファンディングの仕組みとは?
    2. 融資型クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)の仕組みとは?
    3. 株式投資型クラウドファンディングの仕組みとは?
  2. 不動産クラウドファンディングのデメリットとリスク
    1. デメリット・リスク①元本割れの可能性がある
    2. デメリット・リスク②中途解約(換金)・途中キャンセルができない
    3. デメリット・リスク③応募が殺到してクリック合戦となる(早い者勝ちになる)
    4. デメリット・リスク④不動産の評価額に変動が生じうる
    5. デメリット・リスク⑤現物の不動産投資とは異なりレバレッジがかけられない(ローンが組めない)
    6. デメリット・リスク⑥短期的に利益を得ることはできない
    7. デメリット・リスク⑦不動産の空室リスクがある
    8. デメリット・リスク⑧自然災害による損害
    9. デメリット・リスク⑨手数料が高い
  3. 不動産クラウドファンディングの大きなメリット3選
    1. ほったらかしで投資できること
    2. 利回りが高水準であること
    3. 現物があるため比較的元本割れしづらいこと
  4. おすすめの不動産クラウドファンディングランキング
    1. 1位:COZUCHI
    2. 2位:Jointoα
    3. 3位:ちょこっと不動産
  5. 【Q&A】不動産クラウドファンディングのデメリットにおけるよくある悩み
    1. 不動産クラウドファンディングの平均利回りと最大利回りが知りたい!
    2. クラウドファンディングの比較表が欲しい!
    3. ファンド型クラウドファンディングとは?
  6. 不動産クラウドファンディングのデメリット|まとめ

不動産クラウドファンディングとは?他のクラウドファンディング投資の違い

不動産クラウドファンディングとは、その名の通り不動産の購入をクラウドファンディング形式で行うサービスです。

クラウドファンディング投資には様々種類があり、正直何が違うのかよくわからない!という方もいるでしょう。

以下の3種類のクラウドファンディング投資について、かんたんに紹介していきます。

  • 不動産クラウドファンディング
  • 融資型クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)
  • 株式投資型クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングの仕組みとは?

不動産クラウドファンディングの仕組みは、現物の不動産の購入や賃貸事業に対してファンドを組成し、クラウドファンディング形式で投資家から資金を集めるかたちです。

不動産クラウドファンディングの場合、ファンド運用は投資家から集めた資金を元手に不動産を売買、賃貸することを指します。

投資家には、不動産売買や賃貸による利益の一部が分配されます。

融資型クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)の仕組みとは?

融資型クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)の仕組みは、あらゆる事業に対してファンドを組成し、クラウドファンディング形式で投資家から資金を集めるかたちです。

あらゆる事業の中には、不動産事業も含まれますが、融資型クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)の場合は事業経営に対しての融資になります。

現物の不動産への出資ではないところが不動産クラウドファンディングとの違いです。

融資型クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)の場合、ファンド運用は投資家から集めた資金を元手に事業を営むことを指します。

投資家には、事業運営における利益の一部が分配されます。

株式投資型クラウドファンディングの仕組みとは?

株式投資型クラウドファンディングの仕組みは、未上場の株式会社に対してファンドを組成し、クラウドファンディング形式で投資家から資金を集めるかたちです。

未上場のため一般に株式を公開していませんが、株式投資型クラウドファンディングを用いて非上場株式を発行することで、一般投資家から会社運営の資金を集めることができます。

投資家は、投資先の未上場会社が上場やM&Aによるバイアウトされたときに、出資額に応じた売却益を得ることができます。

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不動産クラウドファンディングのデメリットとリスク

不動産クラウドファンディングはおすすめですが、しっかりデメリットやリスクは理解しておく必要があります。

考えられるだけデメリットを挙げてみました。

  • 元本割れの可能性がある
  • 中途解約(換金)・途中キャンセルができない
  • 応募が殺到してクリック合戦となる(早い者勝ちになる)
  • 不動産の評価額に変動が生じうる
  • 現物の不動産投資とは異なりレバレッジがかけられない(ローンが組めない)
  • 短期的に利益を得ることはできない
  • 不動産の空室リスクがある
  • 自然災害による損害
  • 手数料が高い

のちほどこれらのデメリットを受け入れられるだけのおすすめの不動産クラウドファンディングサービスを紹介しますので、まずはひとつひとつ簡単に紹介していきます。

デメリット・リスク①元本割れの可能性がある

不動産クラウドファンディングは元本割れの可能性があります。

株式投資やFX、金投資であっても元本割れのリスクとは切り離せません。

 

そもそも出資法で、元本を保証して出資を受け入れることが禁止されています。

そのため100%元本が保証される投資商品というのはなく、仮に元本保証を謳う投資商品の勧誘を受けたら詐欺を疑いましょう。

 

ただ過去のファンドの運用実績から、実質元本が保証されている「状態」であるケースは多くあります。

ソーシャルレンディングの場合、事業投資になるため、実際に何目的の資金として使われているのかはブラックボックス化されてしまっています。

一方で不動産クラウドファンディングの場合は、現物の不動産を売買することに使用することは決まっているため、非常にクリーンです。

さらにほとんどのサービスが、どの物件を購入するか住所まで記入されています。

当然後述の様々なデメリットにより物件の価値が落ちることはありますが、優先劣後方式*を取っているため、投資家にとって非常に元本割れしにくい対策が取られています。

*優先劣後方式とは、投資家(劣後出資者)だけでなく事業者自身(優先出資者)も対象ファンドへ投資を行い、仮にファンドの不動産価値が下落してしまっても、一定の割合までは優先出資者である事業者が損失を負担する方式のこと。

 

そのため元本割れの可能性があることはまぎれもない事実ですが、確率は低いです。

デメリット・リスク②中途解約(換金)・途中キャンセルができない

チャートを見ながらトレードするような投資商品については、リアルタイムで売買をすることができますが、一部のサービスを除いて不動産クラウドファンディングは中途解約(換金)・途中キャンセルができません。

途中でお金を引き出すことができないため、万が一緊急に資金が必要になったときに困ってしまいます。

 

ただ、「万が一緊急で資金が必要になる」ほどに、余裕資金を用意しないで投資をすることのほうが問題です。

よく言われる言葉ですが「投資は余剰資金で」が原則です。

まずは生活資金+αで、現金あるいは即座に現金化できる投資商品を確保しておきましょう。

 

もしそれでも緊急時の不安がある方は、COZUCHI・大家どっとこむ・ちょこっと不動産を利用しましょう。

手数料はかかりますが、途中で換金することができます。

デメリット・リスク③応募が殺到してクリック合戦となる(早い者勝ちになる)

「クリック合戦」は不動産クラウドファンディングや融資型クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)特有のワードなので言葉の意味から紹介します。

ファンドを募集する際に募集方式として、「抽選」と「先着」の大きく2種類に分けられます。

「抽選」方式のファンドの場合は、自分の好きなタイミングで応募することができます。

一方で「先着」方式のファンドの場合、人気ファンドだと、募集開始の時刻になったら即座に応募をしなければ枠が埋まってしまうのです。

この投資家が一斉に申し込みボタンをクリックする様子を「クリック合戦」と呼んでいます。

 

ただこの「クリック合戦」不動産クラウドファンディングではほとんど見られません。

というのも、不動産クラウドファンディングの募集方式のほとんどが「抽選」方式です。

「抽選」方式だと当選倍率が何倍にもなることもありますが、募集開始時間の前から画面に張り付いている必要はありません。

そのため不動産クラウドファンディングにおいてはクリック合戦に負けて投資ができないということはほとんど起こりません。

デメリット・リスク④不動産の評価額に変動が生じうる

不動産価格というのは日々変動しています。

そのため不動産の評価額の変動を避けることができません。

ただこれは株価が日々変動するのと同じ理論のため、不動産の評価額の変動を議論することが本質からずれています。

当然変動する不動産評価額をもとに投資商品を選定する必要があります。

後述する自然災害による価値の下落(消失)というのは、イレギュラーの事態のため、別問題です。

各不動産クラウドファンディング事業者にとっては評価額が今後下がらない・上がる不動産を購入できるかが勝負となります。

これは本業でどのような事業を営んでいるかを分析しながらも、最後は信じるしかありません。

デメリット・リスク⑤現物の不動産投資とは異なりレバレッジがかけられない(ローンが組めない)

不動産クラウドファンディングはレバレッジをかけてハイリターンを得ることができません。

もちろん個人的にカードローンなどで借金をして、ファンドに応募することで実質レバレッジをかけることはできますが、一般的でない、かつ、推奨しないため言及しません。

確かにレバレッジをかけたり、ローンを組んだりできないことは事実です。

ただ、それが本当にリターンに影響するでしょうか。

現物不動産投資の平均利回りは「3〜5%」と言われています。

一方で不動産クラウドファンディングで得られるリターンは経験から、およそ「5〜7%」がボリュームゾーンです。

つまり不動産仲介会社に通ったり、内見したり、契約書類に必要事項を記入したり、いろいろと面倒ごとが多い現物不動産投資の利回りよりも高くなるケースが多くあるのです。

不動産一軒に大きな資金を投じて「3〜5%」の利益を得るより、様々な不動産ファンドに少額ずつ投資して「5〜7%」の利益を得るほうが断然安全性が高く堅実であると思えませんか?

デメリット・リスク⑥短期的に利益を得ることはできない

不動産クラウドファンディングはたしかに短期的に利益は得られません。

いわゆるデイトレードのような短期間の運用を前提としておらず、短くても3ヶ月間は運用します。

そのため短期間で資金を回して倍々に増やしていくような投資を求める方にはおすすめできません。

不動産投資自体が短期の投資が前提でないため、クラウドファンディング投資でも同様です。

特性上、ほったらかしで投資ができるというメリットがあるため、短期間で終わってしまうと何度もサービス・ファンドを選ばなければいけません。

そもそも短期トレードを行うターゲットは、不動産クラウドファンディングターゲットとは違うため、デメリットとは言えません。

デメリット・リスク⑦不動産の空室リスクがある

不動産投資の最大のリスクとも言える「空室リスク」。

これは不動産クラウドファンディングにおいてもリスクになります。

いかに不動産の空室リスクを避けて物件の賃貸経営ができるか。

あるいはそもそも賃貸経営のための不動産クラウドファンディングではなく、不動産購入のための不動産クラウドファンディングのファンドを選ぶことが大事です。

本業で賃貸業を行っている場合はそれだけ知見があると考えられます。

ノウハウがあるからこそ、投資家の資金を使って大型の物件を扱うのです。

 

また不動産クラウドファンディングが扱う不動産には、自社が賃貸経営するための不動産と売却するための不動産があります。

賃貸リスクを懸念される方は不動産売却の利益を分配されるファンドを探すと良いでしょう。

デメリット・リスク⑧自然災害による損害

自然災害は予測でどうなるものではありません。

そのため不動産クラウドファンディングにおいても自然災害・天変地異は損害を被ります。

こればっかりは避けようがないですが、投資するときに何かしらの指標を元に予測することもできないため、考えても仕方がないでしょう。

デメリット・リスク⑨手数料が高い

不動産クラウドファンディングの手数料は高いでしょうか。

登録手数料や口座維持手数料は基本的にかかりません。

多くのサービスで振込手数料がかかりますが、これは不動産クラウドファンディングサービスに対して支払う手数料ではなく、銀行に対して払う手数料です。

つまり不動産クラウドファンディングを使って投資をすることに対する手数料は高くないでしょう。

ただ各サービスによって使用している銀行が異なるため、投資家が口座をもっていない銀行だと割高になるケースもあります。

一般的に同じ銀行同士の振込手数料は異なる銀行同士の振込手数料に比べて安くなるため、各サービスごとに口座を開設するか、振込手数料については考えないで投資をするか、普段使いの銀行で割安になる不動産クラウドファンディングサービスを使うか、選ぶ必要があります。

いずれにせよ大した額ではないので、そんなことで悩んでいる間に不動産クラウドファンディングで利益を上げたほうが断然いいです。

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不動産クラウドファンディングの大きなメリット3選

不動産クラウドファンディングのデメリットについてまとめてきましたが、大きなメリットもあります。

  • ほったらかしで投資できること
  • 利回りが高水準であること
  • 現物があるため比較的元本割れしづらいこと

今回はこの3点について紹介していきます。

ほったらかしで投資できること

不動産クラウドファンディングはファンドに応募してからは何もすることがありません。

ほったらかししておけば勝手にお金が増えて戻ってきます。

もちろん元本が保証されているわけではないので絶対ではないですが、これまで不動産クラウドファンディングでサービスとしての事故はおきておらず、確率は高いです。

 

さらに値動きがないため、日々一喜一憂する必要がありません。

FXの経験もあるのですが、ポジションを持っている間はチャートが気になって仕方がありません。

業務中も常にチャートを開いた状態で、仕事に一切集中できません。

 

不動産クラウドファンディングの場合、日々確認することといえば各サービスの募集ファンドくらいでしょうか。

ファンドの募集期間は1週間程度はあるため、すぐに決断をする必要もなく、ストレスフリーです。

仕事にも支障をきたしません。

 

会社員×ほったらかし投資の強さは甚大です。

利回りが高水準であること

不動産クラウドファンディングの利回りは前述の通り、体感でおよそ5〜7%程度です。

これだけ聞くと米国インデックス投資と同程度で高水準であることには変わりないですが、なんとも中途半端。

しかしこの5〜7%という数値はインカムゲインの利回りです。

一部のファンドではキャピタルゲインも分配されるです。

  • インカムゲイン:利息や配当金による利益のこと
  • キャピタルゲイン:売買によって得られる利益のこと

利息や配当金より売買によって得られる利益のほうが規模が大きいことはおわかりでしょう。

不動産クラウドファンディングのCOZUCHIでは、キャピタルゲインにより利回り283.5%を叩き出しました。

資金が3倍弱にまで膨れ上がるという驚異的なファンドでした。

 

283.5%は極端な例ですが、想定利回りが20%のファンドもちらほら募集されています。

想定利回り20%のファンドを100万円を元手に1年間運用したら、120万円になって返ってくるわけですから、インパクトは大きいですよね。(※税金や諸手数料は考慮していません)

現物があるため比較的元本割れしづらいこと

不動産クラウドファンディングのいいところは、実態があること。

 

株もFX、仮想通貨なんてとくに実態がありません。

概念を売買しているようなものなので、なんとも信頼しがたい存在かと思います。

 

一方で不動産クラウドファンディングの投資対象は、不動産。

実態の中の実態なので、安心感がありますよね。

 

現物不動産の価値が大きく下落するのは自然災害などの予期できない被害によるものですが、空室リスクや将来価値の下落などそれ以外のリスクについては、ある程度予測・予防することができます。

この予測・予防のスキルがそのまま不動産クラウドファンディングの事業者ごとの実力差になります。

いかに価値が上がる不動産を手に入れることができるかが勝負です。

全国に不動産は非常に多くあります。

そのため実力の高い事業者が、「複数」生き残ることも十分考えられます。それだけ市場規模はまだまだ大きいです。

実力は投資家である素人には判断が難しいですが、ヒントとしては本業で何をやっているか。

不動産賃貸だけでなく、不動産開発など業務範囲が広ければそれだけ多方面の角度から不動産を査定することができます。

 

実力のある不動産クラウドファンディングを選定しつつ、定量的には劣後出資比率を見て投資資金の元本割れを避けることができます。

  • 劣後出資比率:不動産購入額における不動産クラウドファンディング事業者が負担する比率。比率が高ければ高いほど投資家の安全性が確保されていく。

定性評価として安心できる事業者を選びつつ、定量評価で劣後出資比率を確認して元本割れのリスクをかなり避けることができます。

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おすすめの不動産クラウドファンディングランキング

デメリットをはねのけるおすすめの不動産クラウドファンディングを3つ紹介します。

  • ①COZUCHI
  • ②Jointoα
  • ③ちょこっと不動産

1位:COZUCHI

COZUCHI
URL:https://cozuchi.com/

「想いと豊かさを循環させる、カンタン不動産投資」COZUCHIは、ミドルリターンの不動産投資型のクラウドファンディングサービスです。

不動産クラウドファンディングの評価軸として、

  • 事業者の安心
  • ファンドの利回りの高さ
  • ファンドの劣後出資比率の高さ
  • ファンドの運用期間の短さ

が挙げられます。

COZUCHI(旧・WARASHIBE)は以下のようにほぼ満点評価です。

事業者の安心
★★★★☆(4)
不動産クラウドファンディング(不動産小口化商品)黎明期の
2014年から事業を行っている。
ファンドの利回りの高さ
★★★★★(5)
最大利回り20%。
さらにキャピタルゲインで最大283.5%の利回りのファンドも。
ファンドの劣後出資比率の高さ
★★★★☆(4)
劣後出資比率50%を超えるファンドもあり。
ファンドの運用期間の短さ
★★★★☆(4)
運用期間7年などの超長期ファンドもあるが、
6〜12ヶ月がボリュームゾーン。
途中換金もできるので緊急時も安心。

さらによくある不動産ではなく、かなり特徴的なファンドを募集しています。

例えば、再開発対象物件やEXITファンド(すでに売却が決まっている不動産)、六本木一等地のファンドなど。

他の不動産クラウドファンディング事業者では、なかなか見かけない不動産を対象にしていることが多いのが特徴です。

高い利回りでお金を稼ぎながら、募集されるファンド、募集に至るまでのストーリーを楽しめる稀有な事業者です。

無料で口座開設できるので、とりあえず試してみましょう!

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口座開設から投資まで手数料は一切かかりません。

【公式サイト】https://cozuchi.com/

2位:Jointoα

不動産投資型クラウドファンディング | ジョイントアルファ [Jointo α] URL:https://join-to.jp/

不動産クラウドファンディング 「ジョイントアルファ[Jointo α]」は、 西日本最大級のマンション開発戸数を誇るあなぶき興産が運営する、不動産投資型クラウドファンディングのサイトです。

Jointoα(ジョイントアルファ)の評価は以下のようになります。

事業者の安心
★★★★★(5)
不動産クラウドファンディングとしては数少ない、東証一部上場企業が直接運営。
ファンドの利回りの高さ
★★★★☆(4)
利回りのレンジは3〜6%程度。飛び抜けて高くはないが、低くはなく積極的に投資を狙っていきたい水準。
ファンドの劣後出資比率の高さ
★★★★☆(4)
劣後出資比率30%が多い。
案件に応じて50%になるものも。
ファンドの運用期間の短さ
★★★★☆(4)
6〜12ヶ月がボリュームゾーン。
利益も確保でき、長すぎない丁度いい運用期間。

東証一部上場企業が直接運営している不動産クラウドファンディングは数えられるほど。

会社の規模が大きいため、物件は全国津々浦々のファンドを募集しています。

それぞれのファンドの物件詳細は指折りの情報量。

ただ利回りが上述のCOZUCHIのインパクトを見たあとだと、少々物足りない感は否めません。

とはいえ6%程度の案件も募集しているので、日々情報は収集していきましょう!

もちろん口座開設は無料。企業としてのとびきりの安心感を誇るJointoαに口座開設してみては?

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Jointoα(ジョイントアルファ)
Jointoα(ジョイントアルファ)
https://join-to.jp/
公式サイト詳細を見る

3位:ちょこっと不動産

ちょこっと不動産
URL:https://chokotto-fudousan.jp/

不動産に、新たな「価値」と「可能性」を。1万円から始める不動産投資 RYOEIの不動産クラウドファンディング

ちょこっと不動産の評価は以下のようになります。

事業者の安心
★★★★☆(4)
20年以上の不動産のプロ集団。
不動産開発・不動産賃貸・クラウドファンディングと0→1、1→10、10→100のすべてのフェーズを網羅。
ファンドの利回りの高さ
★★★★☆(4)
利回りのレンジは6%前後。
ローリスクハイリターンとしては喉から手が出る嬉しい利回り。
ファンドの劣後出資比率の高さ
★★★★☆(4)
劣後出資比率30%。安心の高水準。
ファンドの運用期間の短さ
★★★★★(5)
4〜6ヶ月と比較的短め。
比較的高利回りかつ短めな運用期間は投資家冥利に尽きる。

失礼ながら、あまり目立たないですが超優良サービスの「ちょこっと不動産」。

特にリスクテイカーの逆、つまりなるべく安定・堅実なファンドに投資したいという方にはうってつけです。

おまけに利回りは高めなので、二兎追う者が二兎とも得られてしまうサービスです。

まだ募集ファンド数がそこまで多くないので、今後に期待大です。

今のうちにチェックしておきましょう。もちろん口座開設は無料ですよ!

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【Q&A】不動産クラウドファンディングのデメリットにおけるよくある悩み

不動産クラウドファンディングのデメリットにおいて、よくある悩みについてお答えしていきます。

不動産クラウドファンディングの平均利回りと最大利回りが知りたい!

不動産クラウドファンディングの平均利回りは体感で「5〜7%」程度です。

低いファンドだと、3%程度。高いファンドだと、2022年2月現在、最大利回り20%。

事業者・ファンドによって大きく異なります。

実績の利回りでは、COZUCHIの283.5%を上回る利回りはまだありません。

クラウドファンディングの比較表が欲しい!

クラウドファンディング投資の比較表

クラウドファンディング投資の比較表

クラウドファンディングの比較表を用意しました。

不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディング、株式投資型クラウドファンディングを横断で比較しています。

比較対象としては投資対象・投資家の利益・利回り・運用期間です。

この4軸で大きな違いは理解していただけるかと思います。

ファンド型クラウドファンディングとは?

ファンド型クラウドファンディングとは、営利を目的としたプロジェクトに対してクラウドファンディングを利用して資金を集める形式です。

不動産クラウドファンディングも、ファンド型クラウドファンディングにあたります。

 

ソーシャルレンディングは、融資を受ける事業者と投資家の間に入り、代わりに資金を集めますが、ファンド型クラウドファンディングの場合は原則クラウドファンディング事業者が直接投資家から資金を集めます。

不動産クラウドファンディングの場合は、不動産事業者が自社の不動産売買のための資金をクラウドファンディングで集めています。

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不動産クラウドファンディングのデメリット|まとめ

不動産クラウドファンディングのデメリットについてまとめました。

  • 元本割れの可能性がある
  • 中途解約(換金)・途中キャンセルができない
  • 応募が殺到してクリック合戦となる(早い者勝ちになる)
  • 不動産の評価額に変動が生じうる
  • 現物の不動産投資とは異なりレバレッジがかけられない(ローンが組めない)
  • 短期的に利益を得ることはできない
  • 不動産の空室リスクがある
  • 自然災害による損害
  • 手数料が高い

これらのデメリットを跳ねのける、おすすめの不動産クラウドファンディングは以下です。

不動産クラウドファンディング \おすすめポイント/
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